当然バストイレ別の物件がいいのですが、1990年前後のワンルームではほとんどありません。 大分前ですが、首都圏で月7万前後取れる私の所有物件のなかでは、高めの物件で三点分離工事してみました。 以下の会社を募集会社経由でお願いしました。でも、管理会…

金森重樹さんのプレジデントオンラインの記事、各々の記事に共感します。 <http://president.jp/search/author?author_name=%E9%87%91%E6%A3%AE%20%E9%87%8D%E6%A8%B9> サラリーマンやめてフリーでやったり、本業として起業するつもりはまだないですが、 「コップの水」を飲む人は、富裕層になれない <http://president.jp/articles/-/17182> の記事のように、 4つの財布（給与所得、事業所得</http://president.jp/articles/-/17182></http://president.jp/search/author?author_name=%e9%87%91%e6%a3%ae%20%e9%87%8d%e6%a8%b9>…

本日は、 ①25部屋め購入の契約 ②所有物件の理事会 ③現在唯一の空室物件の状況確認 に行ってまいりました。 疲れた。 ①25部屋めの購入契約は無事終了、あとは登記を行政書士の先生にお願い ②理事会は、決算＆予算確認＆総会のその他議案の確認 ③２カ月に入っ…

先日、帰宅時に電車内で新築賃貸募集広告を見ていました。時期も悪いので、新築でもフリーレントするんですね。 広告の「端っこ」の小さなコメント 「2年以内の解約の場合、早期解約違約金として、フリーレント相当の金額をご負担いただきます」 これ使える。…

個人どうしの売買の場合、数百万の物件ならどうするか？二択です。 現金か、銀行振り出しの小切手。相手の方が面倒と思う数百万の場合は圧倒的に現金になりますね。危ない。なので、だいたい銀行の会議室で契約か、すぐ銀行に直行になりますが・・・。 たま…

お金持ちのお金はなぜなくならないの? (メディアファクトリー新書)

縦長のワンルーム、普通ですよね。 9月～10月に購入物件を確認のため、何部屋か候補物件を探してきました。 値段は高めですが、エリアがベストの物件を内見。 内見できることが、オーナーチェンジかサブリースばかり購入の私には少し予定と違うのですが・・…

３年前、理事長しているある物件、大規模修繕しました。 ヘルメットかぶって、最終確認しました。うっかりすると、必ず頭ぶちます。 ヘルメット大事です。 その物件は、共用部分が一部１階になっているのでその上に修繕会社の事務所を立て、ちょっと感動しま…

オーナーチェンジ、今の店子さん引き継ぎで中古物件を購入することですが、私の近頃投資のメインでもあります。 10部屋過ぎて、会社を作ったあとは、丁度、本業の仕事が忙しくなったこともあり、 ・毎年11月頃に１部屋、たまったお金で現金購入 ・購入物件は…

投資は首都圏のみです。 私はメインを最寄駅まで7分程度、その駅から山手線駅まで接続20分前後、急行停車などの便利な駅、20平米を目標としていて1部屋～4部屋め購入しました。最初の10部屋のうち5部屋までが、だいたいその目標になっています。 シーズンオ…

理事長が交代すると、管理組合って銀行の都合なのか、通帳は、「管理組合」ではなく、すべて「ＸＸＸ管理組合理事長○○○○」名義になっているので、通帳の名義変更作業になります。なので、管理会社（共用部）理事長は長くやってもらいたいみたいです。 また、…

通帳と印鑑、カードは作らない。 これが管理組合の銀行口座の管理です。 どこの管理会社（共用部）も一緒ですね。 そして、メインの通帳は管理会社が預かり、印鑑は理事長が預かる。 お金の引き出しは、元払い（請求先に振込のみにするため）禁止まで既定し…

一般社団法人マンション管理業協会保証機構保証委託契約書 保障期間は一律10月～翌年9月なのでしょうか？もし、共用部の管理会社が破たんとかした場合、１カ月分の管理費を保障してくれる協会の保証委託契約書がこの時期理事長に届きます。 この契約証明が必…

昨日、妻に記帳行って来てもらいました。 金曜日に１部屋分振り込まれていなかった。がっかり。 ３カ月分未回収のある店子の分、ここ半年は１カ月ぶんづつ入っていたのですが、ダメじゃん。 集金代行お願いしている会社。こっちから連絡しないと連絡してこな…

4室から10室 （昨日のどうやって10部屋にしたかについて） ・丁度、立場があがり、収入が増えた時期 （同じ追加の不動産収入でも個人で収入あがった時期だと税率が上がりますよね） ・ローンは２部屋分、しかも、支払いを多め ・２部屋分はまるまる収入 と重…

のんびり10室といいつつ、一度だけ勝負を掛けた時期が 「一に立地・二に立地・・・」と、着実にを心がけてきましたが、ある時期で突然、確定申告しての追加納税が異常に高くなりました。私の場合4室で・・・。不動産購入時の１～２年目の経費もなくなり、収…

区分か１棟かの議論がよく記事になっています。 区分か１棟かでgoogleると大体かいてあります。 が、20室以上持って私の思うこと （区分しか持っていないですが・・・） ・店子さんからみれば、立地と物件の魅力 ・税金（青色申告ができる、同居親族に給与支…

□ 一棟買を夢みて、 かみさんと最寄駅から徒歩20分～30分程度のいろいろなエリアを最近週末散歩しています。新築のアパートが沢山5棟10室の税制メリットを考えているのか、アパート１～２棟で10室になるものが多い感じがします、4部屋か6部屋か１棟で10部屋…

グローバルオーナー最新号届きました。 <http://global-owners.as-inc.info/digest/index.html#bottom> 今はやりの記事ですね。 「都市型新築」で収益を上げる秘訣 利回り8％、金利1.x％。土地から仕込む方法でした。 廊下のない部屋を最大化したレイアウト。部屋の間取りがどうなっているのか知りたかったのですが、記事</http://global-owners.as-inc.info/digest/index.html#bottom>…

複数件依頼しつつ、家賃と原状回復工事などを相殺している集金代行会社の月毎の明細、そのほか、請求書、納税書、ローンの返却明細等々など、３月の確定申告までに無くさないでおいておかないといけない明細はたくさんあります。 その割には毎年、１～２枚ど…

今頃、シルバーウィークの話。 山手線圏内に電車で15分くらいで接続できるエリアは空室になっても、年がら年中比較的借りてはつきますが、需要の若干弱いエリアでは夏に秋、8月中位に埋まらないと、来年3月位まで埋まらないということはあります。 でも、最…

初めに書きましたが、不動産投資初めて20年、20数室持っています。 が、新築の区分は１部屋だけです。 4部屋目に初めて買いました。1800万でした。当然、このころは現金もなく、１割入れてローンです。バストイレ別、80室以上、25平米弱、エレベーター有、新…

昨日の書き忘れ分 □ 修繕積立金の割合について（昨日の説明わかりにくいですね） 1.5万/月以下に抑えたいですよねの意味。月家賃7万入る場所なら、5.5万残りますが、これが、月額3万のマンションなら1.5万しか残らなくなってしまいます。 ということで、でき…

ある理事長を引き受けた物件の話 そのマンション、管理費・修繕積立金の引き上げに組合員が反対の嵐で・・・。エリアもよかったので引き上げてもいいのかもしれませんが、ワンルームでは、管理費・修繕積立金1.5万/月位には抑えたいですよね。 で、理事会→総…

本日は、理事会について 何物件かは、理事をやっています。 その中では、複数の部屋持っているのもは、義務でやらないといけないかなといった感じです。 ある。投資用マンションは、理事のなり手がない物件のため、理事会もなかなかできず、わざわざ、１時間…

いつも、退出管理後、残置物で傷んでいると捨ててしまうメインの照明器具。5～10年使うと熱でもろくなっていてだいたいダメになっています。 そして、少し募集期間がながくなると、募集会社が売り上げ確保のために、２万位で照明器具を提案してくるところ多…

区分ワンルームの大家の日記です。 気に入った物件は、同じマンションの他の部屋を買い増しします。なぜか？ 相場や状態がわかっているので、すぐ判断できる。買える準備が来たら、一日一回確認して、安く売りがでていれば物件の状態見に行かなくても、すぐ…

区分ワンルームの大家の日記です。 本日は、管理会社から集金代行の明細と一緒にもらえる資料。 最近Webも多くなりましたが、郵送のところもまだ多いです。明細と一緒にもらえるグローバルオーナーが嬉しいですね。（正確にはグローバルオーナーは別便で送ら…

区分ワンルームマンション専門の大家です。 最近は、休日出勤なくなったのですが、築古物件やっている方、半分自由業のような方も多いようので、平日動けない私には不動産投資の行動力、歯が立ちません。会社の卒業を考える時期までは、築古アパートや築古戸…

今日の日記は区分ワンルームマンション売ってくれ電話 昨日はふるさと納税の柿の葉寿司の引き取りのため、私だけ自宅で留守番。 昨年から始めた奈良県吉野郡吉野町のふるさと納税のお返しですが、非常に美味しいです。昨晩のディナーとしていただきました。…