オーナーチェンジ、今の店子さん引き継ぎで中古物件を購入することですが、私の近頃投資のメインでもあります。
10部屋過ぎて、会社を作ったあとは、丁度、本業の仕事が忙しくなったこともあり、
・毎年11月頃に１部屋、たまったお金で現金購入
・購入物件は、オーナーチェンジを優先
・空室になったら、一番効果的と思われるリフォームを極力費用を抑えてやる
を繰り返して25部屋になっています。
この行動パターンは、他のアーリーリタイア目指しているサラリーマン大家さんのパワフルな動きに全然追いついていませんが、本業がそこそこ忙しいので、本当に本業をやめる１年前位まではこれでいいかなと思っていたりします。まだ40代ではありますので・・・。
が、先日もらったコメントで、いい物件があれば、少し一棟も考えてはいます。
オーナーチェンジ物件10％超で、運よく10年以上住んでもらえれば、募集の労力かけずに投下資金を回収できます。まだ、物件を売ったことはないですが、そこそこ底値に近い中古マンションとおもっていますので、出口戦略として、それほど下がらずに売れる可能性もあるのではないかと思っていたりします。購入時、築後25年位以内で築40年位で売れるのでしたらね。
ところで10年住んでもらえるかというと、ワンルームですと、10年経過している10部屋で１回も店子が変わっていないのは、１部屋です。なかなか思う通りにはいかないですね。あとの15部屋も、既に入れ替わっているの多数です。ただ、統計とっていないですが、平均4～5年はいてくれている感じですので、初回の募集はないのは楽ですね。
