首都圏山手線からの外側の地域、かつ、国道16号の中あたりの私の25部屋の
について、なんとなくつらつら書きます。
首都圏山手線圏の有力エリアは私の投資エリアでないので、勘所がないです。
おおよそ25部屋の分類、家賃 4.5万、6万、7万物件で分かれます。
（各々、管理費が1.5万を平均とすると）
月の上がりは 3万、4.5万、5.5万位でしょうか・・・。
物件の相場は①450万前後、②600万前後（ちょい昔は500万）、③1000万前後
（ちょい昔は700万）位だった感じが・・・。1件だけ新築かったので、金額だけ例外がありますが・・・。利回り的にはマイナスだったかな・・・。手はかからないけど・・・。
※ちょい前：6年～9年前
③は、山手線外側から国道16号の中で、かつ、急行や快速の停車駅で電車は山手線から20分程度まで
②は、③の駅の隣の駅など、少し電車の便の悪いところ
①は、16号内でも、山手線から30分以上はなれてしまう相模大野、海老名、矢部とか。一番の投資理由は、このころ、小田急線で通うエリアの仕事が多くて、本厚木～相模大野でも乗り降り客が非常に多くて、また、新宿方向へも逆方向への人の行きかいも多く、需要がありそうだと思ったから。と、安く増やす必要があったから。きっかけは怖いものです。
450万物件は、もともと、10部屋にするために購入したものだったので、一時期は避けていました。基本的には、③がメイン、②はいいものがなかった時にといった感じ。
また、以前書きましたが、そのときだけ現金を持っていたので、あれ？先週まで450万だったのに、今日から400万だな。ローン特約なし指値で現金で360万でどう？と打診したら、買えてしまった感じでした。現金買いは強いです。
現金でその月決済だと、他の物件でも50～60万引いてくれるときでした。リーマンショックのあとと、しばらくは株のために現金が必要な人多かったですからね。あと、リーマン前後の頃、私には縁がないですが、退職時に赤字のマンション経営と退職金で損益通算できるので、安くてもその時期に手放したかったようでした。
リーマンショックの時でも、今でもですが、450万の物件でもそれ以上でも軽く100万程度は、上下しますね。早く売りたい人、高くうれれば売りたい人いろいろいらっしゃるので・・・・。今、楽街や健美屋見ていて、同じ物件でも、3～4部屋でも100万位違いますね。450万を中にして、400万～500万といった感じで。
もともと新築の時は、もっと違いますしね。物件の平均価格が1500万だけど一階のエレベーター近くと、最上階の角部屋だと200万～300万ちがってたりしてたりしますから・・・。（もっとかも）
ただ、私はオーナーチェンジを好んで買いますが、空室になった場合、エアコン、照明器、給湯、電熱線ヒーター（ＩＨに変えますが）、あと、冷蔵庫や洗濯機などの装備の状態が部屋ごと結構違うことを考えると、空いてみてからでないと少し安く買ってもお買い得だったのかわからないです。
区分をやる以上、あと、区分でも頑張る以上、満室稼働をめざしたのですが、16～20平米で、私の購入した物件
①450万エリアは、1～3月に埋まらないと、空室になる可能性があります。
②600万エリアは、年間通して、家賃調整で埋まります。
③1000万エリアは、家賃調整しなくてもだいたい埋まります。
という感じがします。
①のエリアに本当は、収益が安定したら、買い替えするなどしたほうがいいのかもしれませんね。手間と収入のバランスが若干悪い、空室も怖いですから・・・。
あと、税制に関しては、退職金やボーナスが多かった時に、赤字のマンション経営と損益通算できる内容がどんどん不利になっているようで、お買い得で買えるものが減っているような気がします。
買う人はブームと言われるくらい増えていますが、売る人は、そういえば、バブル後、新築の供給量も減ったうえに、損益通算できないとばれば売りものが少ないので足りないですよね。
